АППАРАТ УПОЛНОМОЧЕННОГО ПО ПРАВАМ ЧЕЛОВЕКА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Первый ответ на наше обращение

В ответ на Baшу жалобу, поступившую Уполномоченному по правам человека в Российской Федерации, на возможное нарушение норм жилищного законодательства, регулирующего порядок переселения граждан из аварийного жилищного фонда, сообщаю следующее.

Общий порядок изъятия жилого помещения у собственника путем выкупа или предоставления другого жилого помещения в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд предусмотрен статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ).

При обеспечении жилищных прав собственников при изъятии жилых помещений следует учесть обстоятельство, включен ли многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, в программу переселения из аварийного жилищного фонда или нет.

Если многоквартирный дом, признанный таковым, не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения. Кроме того, суд не вправе обязать органы государственной власти или местного самоуправления обеспечить собственника изымаемого жилого помещения в таком доме другим жилым помещением («Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014).

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 ЖК РФ). Если стоимость жилого помещения, передаваемого в собственность взамен изымаемого жилья, ниже выкупной цены изымаемого жилого помещения, то собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения, а если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилого помещения, то по соглашению сторон обязанность по оплате разницы между ними возлагается на собственника.

В случае, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп («Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014).

Таким образом, собственник жилого помещения в признанном аварийным и подлежащим сносу многоквартирном доме, если такой дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности и собственнику не может быть отказано в предоставлении другого жилья.

Согласно действующему жилищному законодательству предоставление гражданам в связи со сносом дома другого жилого помещения носит компенсационный характер и гарантирует им условия проживания, которые не должны быть ухудшены по сравнению с прежними.

Кроме того, в соответствии с частью 8 статьи 32 ЖК РФ предоставление собственнику взамен изымаемого другого жилого помещения с зачетом его стоимости может быть осуществлено только при достижении с ним соглашения.

По вопросу размера выкупной стоимости жилья необходимо учитывать, что нормы, содержащиеся в статье 32 ЖК РФ, приняты в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения и направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения.

В соответствии с частью 7 статьи 32 ЖК РФ при определении размера

возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, включая земельный участок, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Кроме того, к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, суды обоснованно относят суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт («Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014).
Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.
При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Законом от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Согласно ст. 3 Закона об оценочной деятельности, для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Собственник жилого помещения вправе самостоятельно обратиться в специализированную организацию с целью оценки его жилого помещения, также при рассмотрении такого спора в судебном порядке, судом может быть назначена экспертиза.

Исходя из смысла статьи 3 Закона от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», законодатель устанавливает обязанность оценивать выкупную стоимость изымаемого жилого помещения по рыночной стоимости аналогичной квартиры на вторичном рынке жилья по характеристикам, сопоставимым с изымаемым жилым помещением, поскольку многоквартирный дом, признанный аварийным подлежит немедленному сносу, а жилые помещения, находящиеся в нем, не имеют рыночной стоимости и соответственно не могут быть оценены.

Такой вывод отражен в постановлении Президиума Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации № 14974/10 от 22.03.2011 и в
апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам
Кемеровского областного суда от 09 августа 2016 г. по делу № 33-9880.
Из Вашей жалобы следует, что вопрос изъятия принадлежащего Вам на
праве собственности жилого помещения для муниципальных нужд и
предоставления Вам выкупной стоимости жилья, являлся предметом судебного
разбирательства, однако копии судебных постановлений не представлены, что
лишает Уполномоченного оценить доводы и принять меры в рамках
компетенции.
В случае повторного обращения в наш адрес просьба приложить копии
судебных постановлений по Вашему гражданскому делу.
Начальник отдела
защиты жилищных прав человека
С.А.Суракин

Обновлено: 25.02.2020 — 12:17

Добавить комментарий